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ANALISIS DE PRECIOS POR METRO CUADRADO EN CARTAGENA

Por: Paul Juan, junio 18, 2008.

Basándome en  los precios de las propiedades y/o proyectos listados en mi sitio web: www.cartagenainmuebles.com, les presento este análisis de precios por metro cuadrado en Cartagena. Mi asistente Alejandra Amaya finalizó el 17 de junio  las tabulaciones en hoja electrónica.

Tengan en cuenta que mi zona de especialización  profesional son estrato 4, 5 y 6 con proximidad al mar. Esto es un fenómeno espontáneo en mi trabajo, porque mis compradores atraídos por la Internet fueron encursándome por las áreas de: Centro Histórico, Bocagrande, Castillogrande, Laguito, Marbella, Crespo, Manga, Boquilla y Zona Norte.


» RESULTADOS :

Precio promedio por metro cuadrado en Cartagena: $3.987.089 Col. Pesos.
Precio promedio por metro cuadrado usado: $3.676.731 Col. Pesos.
Precio promedio por metro cuadrado nuevo o en construcción: $4.232.483 Col. Pesos.

Resulta extraordinario este valor. En el año 2003 cuando me inicie en este trabajo, la base de precio en Cartagena era un millón de pesos por metro2.

En el año 2002, Constructora Barajas vendió en un almuerzo, todo  el Edificio Estefanía con un precio promedio de $1.800.000 por metro2, algo exorbitante para la época. Mi primer negocio lo hice en Torre Andaluz en noviembre del 2003 a $1.850.000 por metro2.

Se puede inferir entonces que los precios de la propiedad raíz en Cartagena han ganado al menos tres veces su valor en un lapso de cinco años.


» ANALISIS POR ZONAS :

El Centro Histórico es la zona más costosa con un promedio de $7.070.881 Col. Pesos. El Apartamento del Capitán es la propiedad más costosa listada en $10.592.593 Col. Pesos por metro2.

Luego sigue Bocagrande con un promedio de $3.852.986 Col. Pesos, contrariando lo que la mayoría de las personas en este negocio pesamos que Castillogrande es la segunda zona más cara en la Ciudad.  Proyectos grandes sobre la avenida del Malecón como Palmetto Eliptic e Infinito tienen precios por encima de los cinco millones y los apartamentos usados en Bocagrande en frente de la Bahía tienen valores c ercanos a los cuatro millones por metro2, los cuales jalonan la pequeña superioridad de precio por metro2 que tiene hoy Bocagrande sobre Castillogrande.

Castillogrande tiene un precio promedio por metro2 de $3.829.241 Col. Pesos, influenciado mayormente por proyectos como Malibú, Trocadero, Puerta del Mar y Puerto Velero, los cuales mantienen promedio por debajo de los cinco millones. Los proyectos sobre la avenida Piñango: Bahía Grande, Portobello y  Mares mantienen precios por debajo de los cuatro millones,  ayudando así  a bajar el promedio de precio.

La Zona Norte demarcándola desde Cielo Mar hasta el peaje Marahuaco tiene un promedio por metro2 de $3.662.118 Col. Pesos. Pero es importante diferenciar los precios entre el corredor de La Boquilla y los Mega proyectos Barcelona de Indias y Cartagena Laguna Club.

En la Boquilla, donde están todos los proyectos de Conceptos Urbanos: Morros 3, Vitri, Epic, Ultra, además de Murano, Atabeira y Ocean Pavillion, el precio promedio por metro2 es de unos 4 millones de pesos.  Para destacar aquí que los precios de los apartamentos usados tienen el mismo valor que los nuevos por ser estos construcciones recientes. También es importante resaltar que esta es la zona de mayor valorización por metro2. Al inicio del boom inmobiliario Cartagenero el precio por metro2 en esta zona estaba un millón de pesos por debajo de Bocagrande y Castillogrande, ahora esta solo Doscientos mil pesos por debajo.

En Barcelona de Indias los precios por metro2 están debajo de los 3 millones de pesos comprando lote mas casa construida. En Laguna Club el precio promedio es de 2.5 millones por metro2.

Marbella, Crespo y Manga tienen gran atractivo de precios desde $3.1 a $3.8 millones por metro2 en proyectos nuevos.

Laguito presenta variedad de precios por su naturaleza mixta entre turístico y residencial; y también por la cantidad de edificios viejos donde aun se pueden conseguir apartamentos baratos. Poseidón del Caribe es el único proyecto en ejecución a $3.8 millones por m2; y entre los usados hay precios desde $1.7  hasta $3.3 millones por metro2.

La zona mas barata es Crespo con un promedio de $3.144.483 Col. Pesos, aunque aquí solo hay un referente cual es el proyecto Beach Club. La propiedad más barata es el Apartamento 24C2 del edificio Las Tres Carabela en el Laguito a $1.770.883 Col. Pesos por metro2.

» NUMEROS :

  Proyecto Precio/m2 (Col. Pesos.)
Centro Histórico   $ 7.034.593
  San Diego 974 $ 7.728.175
  Usados $ 6.341.011
Bocagrande   $ 3.852.986
  Galeón Azul II $ 3.533.412
  Akashi $ 3.675.108
  Marquis $ 3.814.000
  Galeón Azul $ 3.850.000
  Al Andalus $ 3.903.701
  El Faro $ 4.530.347
  Terrazas del Mar $ 4.591.242
  Palmetto Eliptic $ 5.082.804
  Infinito $ 5.383.507
  Usados $ 3.305.488
Castillogrande   $ 3.829.241
  Bahía Grande $ 3.752.419
  Portobelo $ 4.363.125
  Malibu $ 4.383.939
  Heritage del Mar $ 4.575.000
  Puerta del Mar $ 4.798.209
  Trocadero $ 4.886.000
  Puerto Velero $ 4.980.082
  Aquamarina $ 5.340.909
  Bahía Concha $ 5.394.640
  Canarias $ 6.087.767
  Usados $ 3.165.212
Zona Norte   $ 3.662.118
  Laguna Club $ 2.504.278
  Barcelona de Indias $ 2.948.887
  Helios $ 3.248.769
  Morros Vitri $ 3.474.722
  Morros 3 $ 3.929.204
  Atabeira $ 4.068.775
  Ocean Pavillion $ 4.100.149
  Morros Ultra $ 4.101.120
  Murano $ 4.320.735
Manga   $ 3.646.572
  Vista Cartagena $ 3.438.144
  Torre Regatta $ 3.855.000
Marbella   $ 3.415.446
  Altamar $ 3.241.289
  Terraza San Sebastian $ 3.375.413
  Zafiro $ 3.629.637
Laguito   $ 3.274.983
  Poseidón del Caribe $ 3.807.143
  Usados $ 2.784.824
Crespo    
  Beach Club $ 3.144.483
  Usados $ 2.333.333

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