El negocio se amarra con la firma de un Contrato comúnmente conocido como PROMESA DE COMPRA VENTA, donde se plasman en detalle todas las condiciones del negocio previamente conversado: descripción e identificación del inmueble, precio, fecha de cierre final, condiciones y tiempos de pago, etc. Un pago inicial del 10-20% del precio se acostumbra con la firma del contrato. (ver un contrato de muestra).
Con la firma del contrato y el dinero inicial que recibe el propietario vendedor, este deberá pagar cualquier deuda pendiente de impuestos o hipoteca si la tuviere y las últimas cuentas de servicios públicos. El comprador tiene el tiempo para conseguir el dinero pendiente por pagar. Este contrato por lo general tiene una cláusula penal en la cual si alguna de las partes decide deshacer el negocio deberá pagar a la otra una multa por incumplimiento. Si la parte que incumple es el vendedor este deberá devolver los dineros recibidos, más la multa.
Este contrato puede obviarse si el negocio es con un solo pago y los títulos de la propiedad están en regla sin hipotecas o embargos y se puede proceder directamente a la firma de la escritura y el pago total simultaneo.
Los títulos los estudio previamente y comunicaré claramente a las partes las condiciones de estos. Se estudian: el certificado de libertad y tradición del inmueble y la ultima escritura de compraventa. Si es necesario se hace un estudio de los títulos de los últimos 20 años de la propiedad.
El día del cierre final estipulado en el contrato, las partes se reúnen en una notaría y firman una escritura pública de compraventa donde el vendedor trasfiere el título al comprador y este paga al vendedor la suma completa. Formas de pago usadas: transferencia bancaria o cheque de gerencia. La comisión al agente vendedor también se paga este mismo día.
En un par de días subsiguientes a la firma queda procesada la escritura para ser ingresada a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y finiquitar la titulación; es en este paso final cuando el estado colombiano reconoce al nuevo propietario. La Oficina de Registro normalmente toma 10 días hábiles para hacer la anotación en el folio donde aparece el nombre del nuevo propietario.
En resumen: el comprador paga 3.1% y el vendedor paga 1.4%. Los derechos notariales, que son aproximadamente el 0.8% del valor declarado en la escritura, usualmente se paga dividido en partes iguales entre comprador y vendedor. El 1% de retención en la fuente, lo paga el vendedor. Para ingresar la escritura al registro, el comprador debe pagar 3 impuestos entre estampillas, impuesto pro hospitales, mas el derecho de registro, todos estos suman un 2.7% del valor declarado. Las notarías al liberar la escritura, entregan las facturas de estos pagos al comprador.
Personas firmantes: Si es ciudadano colombiano o extranjero residente en Colombia deben tener cédula vigente. Si es extranjero debe tener pasaporte vigente.
Documentos necesarios para la escrituración: Los documentos exigidos para proceder con la escrituración del inmueble serán obtenidos y solicitados por Paul Juan Inmuebles, cargándole los costes en que se incurran a la parte que corresponda. En general se requieren los siguientes documentos:
1.- Certificado de Libertad y tradición: Teniendo el numero de matricula inmobiliaria, se puede obtener en la oficina de registro de instrumentos públicos o en línea: certificados.supernotariado.gov.co/certificado.
2.- Impuesto predial pagado al año corriente. El notario verifica en línea que este en ceros e imprime la factura. No es necesario aportar documento.
3.- Paz y Salvo de Valorización. Existe en Cartagena la Oficina de Valorización Distrital la cual maneja impuestos extraordinarios que se imponen por obras públicas de beneficio general, comparable con el IDU en Bogotá o Megaobras en Cali. Por ser un impuesto especial, se paga cuando se presente y es eventual. Se puede verificar el línea si una propiedad adeuda impuesto de Valorización visitando: www.cartagena.gov.co [valorización] se verifica si adeuda entrando la referencia catastral y se solicita el paz y salvo el cual tiene un costo de $20.000 pesos.
4.- Paz y salvo de administración aplica para propiedades sometidas a régimen de propiedad horizontal: apartamentos o casas en conjuntos cerrados. Debe la parte vendedora aportar este documento vigente al mes corriente de la firma de la escritura.
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